nueva ley de copropiedad, ley 21442

La nueva ley de copropiedad promulgada este año 2022 , Ley 21442 trae grandes cambios y no es exagerado decir que habrá un antes y un después para muchas comunidades.

Podríamos escribir mucho como en otros articulos de sitios legales e inmobiliarios  pero preferimos ser directos sobre las cosas que de verdad creemos son importantes, así que empecemos.

Nueva ley de Copropiedad, cambios importantes

  • Los arrendatarios tiene derecho a voto en la asamblea y a ocupar cargos en el comite de administración, a no ser que en el contrato se indique lo contrario
  • El comite de administración se puede escoger por sorteo
  • Los gastos comunes ahora se llaman obligaciones economicas, y pueden incluir otros items

Obviamente hay muchos cambios más que a continuación vamos a mencionar pero a nuestro parecer y en base a la experiencia, podemos decir que las modificaciones antes mencionadas van a cambiar mucho las cosas ( para bien y para mal en algunos casos ).

El Administrador según la Ley 21442

Un cambio importante es que el Administrador deberá estar inscrito en el Registro Nacional de Administradores de Condominios, que es de  carácter público, obligatorio y gratuito. Estará a cargo del Ministerio de Vivienda y Urbanismo.

En la actualidad hay muchas comunidades que estan a cargo de alguien que no tiene titulo de  administrador.

Pero con la nueva ley de copropiedad, la persona que ejerza de  administrador al menos debe haber aprobado un curso de capacitación en materia de adminstración de codominios, los que serán impartidos por instituciones de enseñanza superior del estado  u organimos técnicos de capacitación acreditado por el SENCE.

Asi que cuando una comunidad busque un nuevo administrador podra revisar en el registro nacional de administradores y ver a quien esta contratando.

Subadministrador

Para condominios que cuenten con diversos sectores, se puede optar por subadministraciones que permitan gestionar el condominio ( algo que ya se aplicaba en varias comunidades ). 

Es bueno señalar que las infracciones a las normas que regulan la administración de condominios serán conocidas por las respectivas Secretarías Regionales Ministeriales de Vivienda y Urbanismo, siendo calificadas como gravísimas, graves, menos graves o leves. El Comité de Administración o los copropietarios o arrendatarios (hay un mínimo quorum) podrán interponer una reclamación ante la Secretaría Regional Ministerial de Vivienda y Urbanismo de la región donde se encuentre el condominio, cuando el Administrador o Subadministrador incumpla alguna de sus obligaciones.

Asambleas y los cambios incorporados

Las modificaciones más importantes estan en los Quorums pero tambien se incluyen nuevas instancias.

Las Asambleas Ordinarías y Extraordinarias son parecidas a la ley antigua ( disculpar lo simplista pero para más detalles se dejara un enlace al final del articulo)

Sin embargo es importante una nueva instancia que se denomina Asamblea extraordinaria de mayoría reforzada

Las asambleas extraordinarias de mayoría reforzada solo podrán celebrarse si se presenta un quórum del 66% de los derechos del condominio, y los acuerdos se adoptarán si a lo menos el 66% de los derechos del condominio está de acuerdo, es decir, las decisiones deben ser unanimes.

En Histoprop y en base a la experiencia pensamos se van a complicar las cosas, porque la intención de la ley es buena pero en la practica elevar tanto un quorum puede ser perjudicial.

Porque no estamos hablando de una Asamblea Extraordinaría, sino de algo superior con condiciones muy restrictivas.

Obligaciones Económicas

Hay que olvidarse el termino gastos comunes para dar paso a este nuevo termino que según la ley se define como “todo pago en dinero que debe efectuar el copropietario para cubrir gastos comunes ordinarios, gastos comunes extraordinarios o del fondo común de reserva, fondo operacional inicial, multas, intereses, primas de seguros u otros, según determine el respectivo reglamento de copropiedad”.

Por lo que se aprecia, la idea es unificar todos lo gastos que hay en una comunidad dentro de las obligaciones economicas, lo cual va a ser interesante de ver en la práctica.

Es importante destacar  que la nueva ley permite pagar los finiquitos del personal del condominio con los gastos del fondo de reserva, algo que antes estaba prohibido.

Reglamento de Copropiedad y Ley 21442

Hay muchos reglamentos de copropiedad que van a tener que ajustarse a la nueva ley de copropiedad, quizás la mayoría de ellos porque tienen que dejar explicito nuevas consideraciones como :

  • Definir el uso de los departamentos en casos de alojamiento temporal (Airbnb,Booking,etc) , así como las limitaciones de esta actividad.
  • No se pueden prohibir las mascotas pero podrán establecerse límites y restricciones en el uso por parte de las mascotas en los espacios y bienes comunes.
  • No podrá establecer normas que impidan el acceso a empresas de telecomunicaciones.
  • El Reglamento debe considerar las disposiciones de la Ley 20.609 (Ley Zamudio), es decir, no debe contener normas que signifiquen discriminación

Es bueno mencionar que la ley crea una nueva acción de impugnación del Reglamento (art 10 y siguientes), que contiene una sanción de nulidad absoluta del Reglamento o parte de él.

Esperamos haber despertado su interes  por la nueva ley de copropiedad, porque realmente trae muchos cambios y hay que informarse (no es broma hay que estudiarla).

Se puede descargar la nueva de copropiedad del sitio web del congreso de Chile en el este enlace